Analiza umów deweloperskich

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Zgodnie z Ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się, że po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego przeniesie na nabywcę prawo własności mieszkania lub domu. Z kolei nabywca zobowiązuje się do zapłaty świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.

Otrzymując umowę od dewelopera, warto zwrócić uwagę na kilka elementów:

• Rachunek powierniczy – pieniądze na poczet mieszkania można wpłacać na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. W przypadku rachunku otwartego deweloper otrzymuje pieniądze zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji. Z kolei rachunek zamknięty uprawnia go do jednorazowego odebrania pieniędzy dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności. Wpłaty na rachunek powierniczy dewelopera to obecnie jeden z najbardziej popularnych sposobów finansowania inwestycji.
• Koszty utrzymania mieszkania – umowa deweloperska powinna zawierać wszystkie informacje dotyczące opłat, jakimi zostanie obciążony nabywca (np. opłata za media, opłata za administrowanie budynku).
• Warunki odstąpienia od umowy – ustawa deweloperska wskazuje, w jakich przypadkach nabywca może odstąpić od umowy. Warto też sprawdzić, czy dokument zawiera informacje związane z rezygnacją w przypadku otrzymania negatywnej decyzji kredytowej.
• Wskazanie ceny – umowa deweloperska powinna zawierać jednoznaczne określenie ceny lub sposobu jej obliczania.
• Określenie powierzchni nieruchomości – w umowie powinien się znaleźć sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu, zwłaszcza w przypadku umów zawieranych przed wybudowaniem nieruchomości.
• Niezbędne elementy umowy – szczegółowe informacje na temat tego, co powinna zawierać umowa deweloperska, znajdują się w ustawie deweloperskiej (art. 22). Mowa tam m.in. o określeniu stron, miejsca i daty podpisania umowy, cenie nabycia prawa własności, informacjach o nieruchomości, określeniu powierzchni i układu pomieszczeń, terminie przeniesienia prawa własności na nabywcę, wysokości odsetek i kar umownych czy określeniu warunków odstąpienia od umowy.
• Klauzule niedozwolone – zdarza się, że deweloperzy wykorzystują naiwność nabywców, stosując klauzule niedozwolone. Warto wiedzieć, że są one podstawą do zerwania umowy, dlatego po otrzymaniu dokumentu należy jak najszybciej zlecić prawnikowi sprawdzenie umowy deweloperskiej.

Zapisy zawarte w umowie deweloperskiej są znacznie bardziej wiążące niż te zamieszczone w umowie rezerwacyjnej, która stanowi formę zabezpieczenia, że mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu. Podczas gdy tę pierwszą zawiera się u notariusza, umowę rezerwacyjną podpisuje się zazwyczaj w biurze dewelopera. Warto jednak pamiętać, że taka umowa też może zawierać warunki odstąpienia od rezerwacji oraz kary umowne związane z rozwiązaniem umowy. Z tego względu polecamy, by umowę rezerwacyjną również przeanalizował adwokat lub radca prawny specjalizujący się w dokumentacji z zakresu działalności deweloperskiej.

Nasza kancelaria prawna podejmie się sprawdzenia umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej pod kątem niekorzystnych dla nabywcy zapisów. Zdajemy sobie sprawę, że nabywca lokalu nie jest specjalistą od rynku nieruchomości i nie ma wystarczającej wiedzy na temat zapisów związanych z umowami deweloperskimi. Oferujemy więc profesjonalne analizy umowy deweloperskiej, a naszą ofertę kierujemy zarówno do nabywców, jak i deweloperów. Umowa deweloperska zawiera ok. 20-30 stron plus prospekt informacyjny z załącznikami. Niezwykle istotna jest więc staranna i świadoma lektura, której podstawowym celem jest zabezpieczenie interesów nabywcy.

Co zapewnia ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska to akt prawny, który reguluje prawa i obowiązki dewelopera sprzedającego mieszkania na rynku pierwotnym. Jest to nieoficjalna nazwa Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). W ostatnim czasie mieliśmy do czynienia z nowelizacją ustawy deweloperskiej, a nowe regulacje obowiązują od 1 lipca 2022 roku.

W ustawie deweloperskiej znajdują się zapisy określające:

• środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,
• zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,
• obowiązki przedkontraktowe dewelopera,
• treść umowy deweloperskiej,
• prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,
• zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Podstawowym celem ustawy deweloperskiej jest zapewnienie większej (niż dotychczas) ochrony nabywcom nieruchomości. Nabywca lokalu będącego przedmiotem umowy ma między innymi prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, na przykład jeśli w jej treści znajdują się klauzule niedozwolone.

Inne sytuacje umożliwiające odstąpienie nabywcy od umowy dotyczą:

• niekompletnej umowy (brak elementów wskazanych w art. 22 ustawy),
• niezgodności informacji zawartych w umowie deweloperskiej z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,
• niedostarczenie prospektu informacyjnego z załącznikami przez dewelopera,
• zamieszczenie w prospekcie lub w załącznikach informacji niezgodnych ze stanem faktycznym i prawnym (dotyczy stanu na dzień podpisania umowy),
• sporządzenie prospektu informacyjnego niezgodnie ze wzorem,
• nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Osobną kwestią są kary umowne. Zobowiązanie dewelopera jest tzw. zobowiązaniem niepieniężnym, gdyż deweloper obiecuje przeniesienie na nabywcę własności niewybudowanego jeszcze lokalu. Z kolei zobowiązanie nabywcy jest zobowiązaniem pieniężnym, ponieważ zamierza on płacić za lokal w ustalonych ratach. W związku z powyższym warto pamiętać, że odsetki za opóźnioną płatność należą się jedynie deweloperowi od nabywcy, natomiast zobowiązania niepieniężne podlegają karom umownym.

Ustawa deweloperska chroni prawa nabywców, a tym samym zobowiązuje deweloperów do starannego sporządzania umowy deweloperskiej. Warto powierzyć to zadanie osobie, która bardzo dobrze wie, jak powinny wyglądać umowy deweloperskie. Specjalista w dziedzinie prawa nieruchomości sprawdzi umowę pod kątem jej kompletności i klauzul niedozwolonych, a tym samym pozwoli uniknąć zawarcia niekorzystnej umowy. Dokumenty najlepiej przekazać do analizy tuż po otrzymaniu, kiedy jest jeszcze czas na ewentualne zmiany i negocjacje.